Проблема работы с недобросовестными застройщиками в России очень долгое время стояла крайне остро. Федеральный закон №214 от 30.12.2004г. работал очень плохо. Правительство РФ, долгое время изыскивающее средства на завершение брошенных объектов, в результате все-таки решилось на внесение изменений в 214-ФЗ, которые успешно вступили в силу с 01.07.2019.
1. Что не так с 214-ФЗ от 30.12.2014 года?
2. На смену старому закону приходит новый. Что изменилось?
3. «Полетели скорее, а то всё вкусное съедят!»
4. Зачем покупателю брать квартиру в недостроенном здании?
5. Будет ли дорожать жилье и когда?
6. Как 478-ФЗ отразиться на строителях?
Что не так с 214-ФЗ от 30.12.2014 года?
Проблема работы с недобросовестными застройщиками в России очень долгое время стояла крайне остро. Федеральный закон №214 от 30.12.2014г. работал очень плохо. Правительство РФ, долгое время изыскивающее средства на завершение брошенных объектов, в результате все-таки решилось на внесение изменений в 214-ФЗ, которые успешно вступили в силу с 01.07.2019.
Несомненно, старые советы из разряда "Как быть, если застройщик затянул сроки сдачи дома?" полезны. Но в былые времена ни угроза штрафов за срывы сроков строительства, ни походы в суд, ни даже пикеты обманутых дольщиков и обращение в СМИ к каким либо результатам и действиям со стороны руководства компании-подрядчика не приводили.
Обычно, по истечению только несколько лет, уставшее от постоянных жалоб и резонанса общественности правительство Москвы возлагало на себя чужие обязательства и жилье с трудом достраивалось. Справедливого наказания такие «горе-строители», как правило, избегали, а собственник вместе с ключами получал горечь утраченных лет, сил и нервов.
На смену старому закону приходит новый. Что изменилось?
Теперь наши уважаемые законодатели гарантируют полное решение этой наболевшей проблемы. С 1-ого июля 2019 года вступает в силу ФЗ-478 от 25.12.2018г., который полностью меняет взаимоотношения между покупателем и застройщиком. Механизм достаточно непростой, но целью этой статьи не стоит его подробное толкование. Мы советуем тем людям, которые несмотря на надвигающийся кризис и напряженную политическую ситуацию всё же решились стать собственниками квартиры, изучить новый ФЗ самостоятельно.
Вкратце попробуем объяснить его суть. При внесении денег, в качестве оплаты за квартиру, средства получает не застройщик, а банк, который открывает специальный эскроу-счет. Оплату строители могут получить только по факту сдачи объекта, что надежно защищает накопления будущих владельцев недвижимости. А недостающие для возведения объекта деньги строители получают в банке под проценты.
Пока непонятно как это отразится на стоимости жилья и какой смысл клиентам вносить деньги в незавершенный объект заранее, если стоимость квартир останется неизменной.
«Полетели скорее, а то всё вкусное съедят!»
Попробуем порассуждать на эту животрепещущую тему! Одна из наших клиенток рассказала смешную историю о строительстве дома в подмосковном Красногорске. Дом только начали строить и вышли на уровень третьего этажа, когда к ним в офис пришел потенциальный покупатель и спросил, может ли он купить две двухкомнатные квартиры рядом на одном этаже. 
Квартир на тот момент было достаточно и ему предложили несколько вариантов по цене 80 т.руб./м2.
Честно говоря, точных цифр я не помню, поэтому назову приблизительные. Клиент разнервничался, раскричался и, сказав, что таких цен нет, ушел. В следующий раз он появился в компании через три месяца и с порога заявил, что подумал и согласен оплатить один из предложенных вариантов. Оказалось, что пока он раздумывал, рос не только дом, но и стоимость жилья в нём и цену подняли на 10 000 руб./м2. Молодой человек расстроился ещё больше и заявил, что эти квартиры будут продаваться до окончания 21 века и гордо удалился.
Через несколько месяцев, когда монолит был полностью закончен и полным ходом шла закладка стен, наш герой вновь появился на пороге. Квартиры уже продавались по 100 тысяч рублей за метр и поглазеть на его реакцию подтянулся весь офис. То, что он исполнил, когда услышал эту шокирующую и зловещую новость, походило на смесь пляски Святого Вита с танцем, который исполняют в Кении племена Масаи.
Но и этот горький опыт не смог побороть его жадность или расчетливость. Сделка снова сорвалась, а наш глубоко оскорбленный посетитель удалился в третий раз. Судя по его высказываниям и доводам в пользу других застройщиков - уже навсегда. В четвертый и последний раз несостоявшийся покупатель пришел, когда дом уже готовили к сдаче. Итоговая цена составила 120 000 рублей за метр, а двух двушек на одном этаже уже не оставалось.
Зачем покупателю брать квартиру в недостроенном здании?
Это небольшое отвлечение от темы я привел к тому, чтобы Вы вспомнили, что стоимость квартир в процессе строительства и после сдачи дома существенно разнилась. Человек, покупая квартиру в недостроенном доме шёл на определенные риски. Сроки сдачи могли затянуть, по причине проблем с финансированием, что случалось нередко.
Дом подрядчики могли и вовсе не сдать из-за технических ошибок при строительстве или недобросовестности застройщика.
Поэтому квартиры на этапе строительства всегда стоили дешевле. Но если сейчас подрядчик будет получать деньги покупателей только после окончания работ и сдачи объекта, то какой смысл делать скидки? А если нет скидок, то зачем платить заранее? Для того, чтобы застолбить за собой понравившуюся квартиру? Но на рынке недвижимости и так полно предложений на любой вкус и кошелек!
Может быть я и не прав и не улавливаю каких-то важных моментов. Тогда мне очень хотелось бы услышать Ваше мнение на нашем форуме в разделе: «Многоэтажное капитальное строительство». Там открыта тема посвященная 478-ФЗ и всему, что с этим законом связано.
Будет ли дорожать жилье и когда?
Хотелось бы обратить Ваше внимание на ещё один момент. Многие сейчас задаются вопросом, как эта безопасность скажется на стоимости квадратных метров. Не получится ли, что наша страховка от недобросовестных и неумелых дельцов будет вестись за наш же счет, как в страховой компании, например. Похоже, что нет.
Трудно предсказать поведение строителей, но теоретически, проценты, которые они будут получать в банке за кредиты должны компенсироваться. Ведь раньше они продавали квартиры дешевле их конечной стоимости для того, чтобы привлечь фин средства от населения? Теперь те же квартиры будут проданы по их рыночной цене, что позволит рассчитаться с банком. Вроде итоговая стоимость по этой причине расти не должна.
Однако я уверен, что существует огромное количество факторов, которые я не учёл. Рынок недвижимости вещь капризная и предсказать её порой не просто. Да и перемены, скорее всего станут заметны далеко не сразу. Многие объекты, завершенные на 30% на 1 октября будут строиться по старому федеральному закону, а значит эффект можно будет заметить ещё не скоро.
Как 478-ФЗ отразиться на строителях?
Думаю, что далеко не все строительные компании в состоянии построить дом с нуля и до самого конца, используя исключительно свои сбережения. За деньгами придется обращаться в банк. Но банк не дольщик и критерии выдачи кредитов у него достаточно серьезные. Конечно, в данном случае он заботиться не о себе, а о бедных и несчастных покупателях! О ком же ещё!
Поэтому, организация должна быть определенного возраста, иметь оборот, опыт строительства, активы и Бог знает что ещё! Конечно, если банк будет пользоваться деньгами покупателей, то возможно требования будут несколько менее жесткими, но, по-моему, никто заранее деньги в банк не понесёт. Разве, что это будут квартиры по цене новостройки в Выхино, но с видом на Кремль!
Значит часть строителей уйдет с рынка многоэтажного капитального строительства. Цены на недвижимость от этого факта вряд ли поползут вниз. Да и механизм работы подрядчиков с банками понятен лишь в общих чертах. Кто при данной схеме точно не останется в накладе, так это Банк! А что Вы хотели?! В мире капитализма рулит капитал, а не пролетарии, пусть даже и топ-пролетарии.